Į pamatus kloti santaupas, įspėja ekonomistai, rizikinga - virš JAV, Anglijos, Australijos ir kai kurių kitų stogų jau kabo išpampusių kainų burbulai. Būsto brangimas ramybės neduoda ir Lietuvos rinkai.
Pasak ekspertų, dinamiška nekilnojamojo turto rinka sparčiai pulsuoja beveik visame pasaulyje. Neabejojama, kad virš kai kurių šalių padangių, pavyzdžiui, Anglijos, Estijos, JAV, kaupiasi kainų burbulai, kitur pastebimos jų užuomazgos.
Staigiam būsto kainų kritimui užbėgti už akių stengiasi ir brangimo procesus stebintys Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos ekspertai.
Pernai, anot jų, iki 50% brangusių žemės sklypų ir apie 30% brangusių naujų butų vertė per pirmąjį š.m. pusmetį padidėjo dar apie 25%.
"Kainos kyla labiau nei buvo prognozuojama, ir tai kelia rūpestį. Jau šiuo metu pastebimas kai kurių rinkos segmentų išsibalansavimas - paklausa yra, tačiau siūlomi objektai netenkina pirkėjų lūkesčių dėl pernelyg aukštos kainos", - apie augančio kainų burbulo grėsmę užsimena Darius Šulnis, "Invalda Real Estate" direktorius.
Kai kuriuose rinkos segmentuose (butai blokiniuose namuose, sklypai kai kuriose Vilniaus vietose ir kt.) kainų kilimas yra pernelyg didelis.
Suvaldyti laiku
Svarbiausia, anot investicijų konsultantų, nedelsti kalbėti apie tikrąją padėtį, neleisti žmonės tuščiai viltis uždirbti milijoną.
Anot "Ober-Haus" vadovo p. Zabiliaus, rinkos dalyviai nesuinteresuoti, kad įvyktų ilgam visam ūkiui smūgį suduodantys reiškiniai, todėl stengiamasi kontroliuoti procesą.
"Bankai imasi priemonių, kad mažiau paskolų būtų suteikiama spekuliantams, o skolindami tiems, kurie turtą perka savo reikmėms, iš dalies užkerta kelią kainų kilimui, nes stabdo iškreiptos paklausos augimą, viršijantį gyventojų poreikius", - vieną iš priemonių nurodo tarptautinės benrovės vadovas Lietuvoje.
Estijos centrinio banko valdytojas p. Lipstokas pritaria, kad procesus galima valdyti, bankų naudojamos priemonės itin veiksmingos. Jis ypač daug dėmesio žada skirti paskoloms privatiems asmenims, jeigu ir toliau jų bus išduodama tiek daug.
Nusigręžia nuo Vakarų
Pastaruosius kelerius metus būsto paklausa ir kainos auga beveik visoje Europoje, o investicijos į nekilnojamąjį turtą Vakarinėje žemyno dalyje, pažymi specialistai, slūgsta. Labiausiai, kai kurių skaičiavimu, kapitalas krypsta į Centrinę ir Rytų Europą.
"Mūsų skaičiavimais, per metus iš investicijų į nekilnojamąjį turtą Olandijoje prikapsi apie 6-7% pelno, Kanadoje - 8-9%, o Lietuvoje jau dabar - per 10%. Po kelerių metų grąžos galima tikėtis tik didesnės", - prognozuoja sėkmingą įsteigtos antrinės įmonės veiklą Loekas Markusas (Loek Marcus), tarptautinės nekilnojamojo turto plėtros bendrovės "Homburg N.V." direktorius Europoje.
Vakarų ekspertų nuomone, Vakarų Europos valstybės sėdi ant kainų burbulo. Per 2003 m. kainos senosiose ES valstybėse kilo 10-20%, neatsiliko pernai ir toliau auga šiemet. Rinkos perkaitimo dabar stengiasi išvengti Vengrija, Bulgarija, kiek anksčiau ypatingą dėmesį problemai skyrė Čekija.
JAV - pavojus
Nacionalinė nekilnojamojo turto agentūrų grupė Niujorke neseniai surengtoje spaudos konferencijoje pareiškė, kad greitas būsto kainų augimas yra vienas iš artėjančio rinkos perkaitimo požymių. Statistika, anot agentūros, duoda pagrindo nerimui dėl rimtos ekonominės krizės.
"Pastarąjį dešimtmetį būsto kainos didėjo itin greit, tokio kilimo nebuvo nuo Antrojo pasaulinio karo, o per šiuos metus jos šoktelėjo ypač - nuo 1980 m. tokio veržlumo neužfiksuota", - konstatuoja Deividas Leonardtas (David Leonardt), "The New York Times" žurnalistas. Jis pabrėžia, kad paklausūs ne tik modernūs apartamentai, stebina senos statybos būsto brangimas.
Praėjusį mėnesį vidutinė gyvenamojo namo kaina sudarė 206.000 JAV dolerių - tai 15,1% didesnis negu pernai vidurkis. Nuo 2000 m. vidutinė būsto kaina padidėjo trečdaliu.
"Rinkos pagyvėjimų teko matyti, bet dabartinė padėtis visiškai kitokia - mūrai gerokai labiau įkaitę", - stebisi Mauricijus Veisis (Maurice J. Veissi), 30 m. šioje srityje dirbantis nekilnojamojo turto agentūros Majamyje prezidentas.
Fredis Makas (Freddie Mac), valstybinės hipotekos vadovas, pabrėžia, kad bankų paskolos - itin prieinamos. Per metus palūkanos 30 metų nustatyto dydžio paskolai nukrito beveik procentu, iki 5,71%.
Pažinta krizė
JAV daugėja nekilnojamojo turto specialistų, pritariančių nuomonei apie valstijoms gresiančią rimtą krizę. Nokstantį būsto kainų burbulą jie lygina su labiausiai šį šimtmetį kainoms smogusiomis parako statinėmis.
Viena pratrūko 1990 m. pradžioje, kai, puolant IT bendrovių akcijų vertei, krito ir gyvenamųjų namų kainos. Susmuko tuomet rinka ir dėl prasto statybų bendrovių planavimo - rinka buvo persotinta.
Konsultantai "Realtors group" skatina prisiminti ir ankstesnį kainų sprogimo trenksmą - 1980-ųjų krizę. Būtent tada paskutinįsyk būsto kainos per 12 mėnesių buvo išaugusios daugiau nei 15%, kiek ir dabar. Tačiau anuomet, anot ekspertų, namų kainų stiebą traukė ir infliacija, o šiemet JAV ji buvo nedidelė.
JAV ekonominių tyrimų bendrovės vadovas Džošua Šapiro (Joshua Shapiro) aiškina, kad prie tokių sukrėtimų grįžtama tendencingai, o pirmųjų ilgai gydomos ūkio ligos simptomų rinka nelinkusi laikyti rimtais ir tinkamai reaguoti dėl investuotojų įsitikinimo, jog "šioje srityje pralošti neįmanoma".
Triuškinamo objekto kontūrai, pasak Alano Grynspeno (Alan Greenspan), JAV centrinio banko vadovo, virš didžiausių miestų jau ryškėja. Ten būsto kainos kyla sparčiausiai, nors ir taip gerokai lenkia kitus regionus. Grėsmingi burbulai pūpso virš Floridos, Bostono - Vašingtono apylinkių palei Vakarinę pakrantę. Ten kainos per 2004 m. išaugo 21%, Vidurio Vakaruose - apie 13%, Šiaurės Rytuose - 16%.
Pasak Alano Grynspeno, sprogus nekilnojamojo turto kainų burbului, būsto didžiulio nuvertėjimo būti neturėtų, tačiau, kaip jau yra buvę anksčiau, butai ir namai gali stipriai atpigti brangiausiuose didmiesčiuose, primiausia Los Andžele, Niujorke.
Census biuras JAV skelbia, kad nuo 2000 m. iki 2003 m. per 1 mln. dolerių kainuojančių namų padaugėjo dvigubai. Kalifornijoje milijonierių būstų daugiausia - tokios vertės yra 4% valstijos būsto.
Investuoja skolintu
"The Economist" skelbia, kad būsto kainų augimas pasiekė rekordus Didžiojoje Britanijoje, Australijoje, Ispanijoje, Prancūzijoje, Olandijoje, Airijoje, Naujojoje Zelandijoje.
Nekilnojamojo turto ir būsto paskolų rinkos ekspertai pabrėžia, kad investuotojų į nekilnojamąjį turtą gretas labai pildo bankai, nes jie sudarė palankias sąlygas skolintis. Kai kuriose valstybėse būsto paskolų palūkanos yra kritusios iki rekordinių žemumų, pavyzdžiui, Estijoje jos nebesiekia net 3,0 %.
Andresas Lipstokas (Andres Lipstok), Estijos centrinio banko valdytojas, teigia, kad Estijos skolinimasis didėja sparčiausiai iš visų naujųjų ES šalių, ir tai jau kelia šalies bankininkų, politikų nerimą.
Prieš porą savaičių Estijos premjeras Andrusas Ansipas (Andrus Ansip) taip pat įspėjo šalies gyventojus, kad pernelyg aktyvus paskolų ėmimas ateityje gali palikti juos be darbo ir be namų: "Tie, kurie mano, jog nekilnojamojo turto kainos tik didės, eina klaidingu keliu".
VŽ rašė (2005 06 20), kad Suomijoje ir kitose ES šalyse, kuriose paskolos yra pigiausios, būsto paskolų palūkanų marža siekia 0,60,7% - tokį lygį jau pasiekė ir Lietuvos bankų maržos. Estijos bankai ypač aktyviai kaunasi dėl būsto paskolų ir gyventojams jau siūlo palankesnes sąlygas negu Suomija. Estijoje būsto paskolų palūkanų marža nusirito iki 0,5%, tad, pridėjus LIBOR eurais, kuris šiuo metu siekia kiek per 2,11%, gauname 2,61% vidutines būsto paskolų palūkanas.
Šių metų gegužę Estijoje išduota rekordinė 1,74 mlrd. EEK (383 mln. Lt) paskolų fiziniams asmenims suma per vieną mėnesį, teigia šios šalies centrinis bankas ir perspėja dėl gyvenimo skolon padarinių.
