Verslo naujienos

Pasiskolinusieji ar norintys tai daryti, turėtų atkreipti dėmesį į įsibėgėjančią infliaciją Lietuvoje, mažinančią realiąsias palūkanas. 2004 m. paskolų palūkanos litais buvo 5,68 proc., o realiosios palūkanos priklauso nuo būsto kainų pokyčių, o ne nuo visų prekių ir paslaugų kainų pasikeitimo.

Perkančiųjų būstą laukia ir dar viena naujovė. Dabar sandorio pažymą galima užsisakyti pas notarą. Taigi, nebereikia gaišti laiko Registrų centre, kad gautum pažymą. Tačiau pasirašę nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo sutartį pirkėjai bent iki 2007 m. vis tiek dar turės nuvykti į Registrų centrą įregistruoti nuosavybę. Vėliau šią procedūrą bus galima patikėti notarui.

Pirmiausia potencialus būsto pirkėjas turi nuspręsti, kokį nekilnojamąjį turtą jis nori įsigyti. Taip pat reikia įvertinti savo šeimos finansines galimybes. "Kritiškiau" įvertinti savo pajamas galima bet kurio banko tinklapyje esamomis skaičiuoklėmis.

Reikalingi dokumentai
"Iš pradžių nereikės daug dokumentų. Galima atvykti į banką ir užpildyti prašymą paskolai gauti jau turint paskolos gavėjo ir jo sutuoktinio pasus bei socialinio draudimo pažymėjimus. Žinoma, reikia jau žinoti visą informaciją apie perkamą būstą",- sako Jūratė Gumuliauskienė, AB "Hansabankas" Privačių asmenų finansavimo departamento direktorė.

Pasak jos, pastaruoju metu didžiajai klientų daliai reikalingų dokumentų skaičius dar sumažėjo, nes bankas, sutikus klientui, turi galimybę kreiptis į Sodros duomenų bazę ir sužinoti informaciją apie kliento gaunamas pajamas.

"Taigi, klientui nereikia pristatyti pažymų apie gaunamą darbo užmokestį. Po to dokumentų skaičius priklauso nuo to, kokiu būdu ir kokį būstą įsigyja klientas. Jei paskola imama būsto pirkimui, tai pateikiama informacija apie perkamą nekilnojamąjį turtą: preliminari bei galutinė būsto pirkimo sutartys. Jei klientas statosi būstą, pateikiami žemės sklypo nuosavybės dokumentai, projektinė dokumentacija, leidimai statybai, rangos sąmata. Jei įsigyjamas sklypas, pateikiama informacija apie žemės sklypą. Konkrečius reikalingus dokumentus ir jų pateikimo terminus visuomet pasakys klientą aptarnaujančio banko specialistas",- pataria p. Gumuliauskienė.

Paskolos dydis
Be abejo, kiekvienas pirkėjas klausia, kokios paskolos jis gali tikėtis iš banko? Pinigų skolintojai (bankai) sako, kad paskolos dydis priklauso nuo pirkėjo šeimos grynųjų pajamų bei įkeičiamo turto vertės. Įvairiais atvejais paskolos dydis gali labai ženkliai skirtis. Tai priklauso nuo kiekvienos individualios situacijos.

"Pavyzdžiui, klientui, kuris įsigyja naują būstą ir turi pakankamas pajamas, paskolos dydis gali siekti net 90 proc., o didesnes pajamas gaunantiems klientams paskolos dydis gali siekti net iki 100 proc.įsigyjamos būsto vertės. Preliminariai klientas paskolos dydį gali pasiskaičiuoti banko interneto skaičiuoklėse",- pataria "Hansabanko" atstovė.

Paskolos valiuta
Paskolos valiutą taip pat renkasi pats pirkėjas. Bankininkai sako, kad retas kuris šiandien ima paskolas JAV doleriais. Šiuo metu paskolų litais palūkanos yra puse procento didesnės nei paskolų eurais, todėl net mokėdami valiutos pirkimo ir pardavimo mokesčius sutaupysite imdami kreditą eurais. Imti paskolos doleriais patys bankininkai nepataria, nes tokių kreditų palūkanos - pačios didžiausios (4,65 proc.).
"Kadangi Lietuvoje nacionalinė valiuta greitai bus pakeista eurais, daugiau žmonių pageidauja paskolos būtent šia valiuta",- teigia p. Gumuliauskienė.

Renkamasi ir palūkanas
Bankai būsto pirkėjams siūlo kintamas palūkanas, kurios dažniausiai keičiasi kas 6 mėnesius, arba fiksuotą palūkanų normą 5 metų terminui.
"Vis tik šiuo metu klientai palankiausia laiko kintamą palūkanų normą. Be abejo, ateityje, jei rinkoje būtų pastebimos bazinių palūkanų normų augimo tendencijos, daugėtų klientų, pageidaujančių skolintis už fiksuotą palūkanų normą",- sako p. Gumuliauskienė.

Paskolas gali gauti vis 18 metų sulaukę Lietuvos respublikos piliečiai, turintys nuolatines pajamas. Būsto paskolos taip pat teikiamos jau dirbantiems ir pajamas gaunantiems studentams.

"Jei studentas dar nedirba ir neturi pajamų, bet studento tėvai pageidauja aprūpinti vaiką nekilnojamuoju turtu, dažniausiai tokios paskolos suteikiamos studento tėvams. Dažnai tokiais atvejais sutariama, jog studentas laiduotų už tokią paskolą. Studentui pradėjus dirbti, paskola gali būti perkeliama jam",- aiškina p. Gumuliauskienė.
Gauti paskolą gali pretenduoti ir pilnamečiai asmenys, dirbantys pagal autorines sutartis. Tokiais atvejais potencialus pirkėjas bankui turės pristatyti ir dabartines, ir anksčiau turėtas autorines sutartis.

Valstybės parama
Nekilnojamojo turto pirkėjai gali tikėtis ir valstybės paramos, kuri padengs 20 proc. suteiktos paskolos sumos. Į šią lengvatą gali pretenduoti pilnamečiai našlaičiai iki 35 metų amžiaus, I ir II grupės invalidai, arba šeimos, kuriose yra invalidai vaikai. 10 proc. paskolos sumos valstybė padengs šeimoms, auginančioms tris ar daugiau vaikų, šeimoms, kuriose vienas tėvų miręs.

"Be to, asmuo ar šeima, kuriam teikiama valstybės parama būstui įsigyti turi gauti santykinai mažas pajamas. Asmens, neturinčio šeimos, grynosios metų pajamos turi būti ne didesnės nei 20.000 Lt, o įkeičiamas turtas turi kainuoti 30.000 Lt. Dviejų ar trijų asmenų šeimos grynosios metų pajamos turi būti 32.000 Lt, o turtas vertinamas 60.000 Lt. Keturių asmenų ar didesnės šeimos metų pajamos neviršyti 40.000 Lt sumos, o turtas turi būti vertinamas iki 80.000 Lt",- aiškina niuansus p. Gumuliauskienė.

Investicijos patikimumas
Paskolos gavimo sąlygos taip pat priklauso ir nuo perkamo nekilnojamojo turto rentabilumo. Gera investicija bankai laiko kokybiškus, šiuolaikiškus būstus.
"Taip pat labai svarbi yra būsto vieta. Šiuo metu dažniausiai investuojama į naują būstą, sublokuotus arba individualius namus. Taip pat gera investicija laikomi butai didžiųjų miestų centruose ar priemiesčiuose",- pataria Saulius Vagonis, "Ober-Haus" Nekilnojamasis turtas Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas.

Pasak jo, renkantis būstą visuomet reikia pasidomėti ir apie visą nekilnojamojo turto rinką, jos pokyčius. Kitaip tariant, perspektyvi investicija - patogus, naujas, ne senesnis kaip 5 m. butas. Be abejo, dabar nevertinami ir butai senos statybos blokiniuose namuose.

Statistikos verpetai
Nekilnojamo turto rinkos augimą lemia ir labai žemas paskolų portfelio bei BVP santykis. Šių metų pradžioje būsto paskolų portfelis sudarė 5,6 proc. prognozuojamo 2004 m. Lietuvos BVP. Senosiose ES šalyse namų ūkių įsiskolinimas siekia apie 60 proc. BVP, iš jų apie 50 proc. sudaro būsto paskolos. Stebėdami aktyvėjančią konkurenciją būsto paskolų rinkoje, bankai prognozuoja tolesnį spartų jos augimą ir geresnes sąlygas vartotojams. Pasak "Sampo" banko vadovų, būsto paskolų rinka šiemet augs daugiau kaip 70 proc., o palūkanos - mažės.

"Konkurencija prasidėjo 2001 m., ir ji vis stiprėja", - teigia banko mažmeninės prekybos tarnybos direktorius Deividas Raipa. Jo nuomone, Lietuvoje yra didžiulis būsto paskolų rinkos potencialas. Būstui lietuviai pasiskolina maždaug 5,6 proc. bendrojo vidaus produkto (BVP) - ES šis santykis siekia 38 proc. "Sampo" prognozuoja, kad iki 2008 m. šis skaičius mūsų šalyje padidės iki 11-12 proc. BVP. D. Raipos nuomone, būsto paskolos - vienas iš mažiausios rizikos kreditavimo instrumentų.

"Jei klientas iš paskolos nusiperka būstą, kuris vėliau neatitinka jo išsimokėjimo galimybių, paprastai pats susitvarko tokius klausimus. Fiziniai asmenys yra pakankamai disciplinuoti", - teigė "Sampo" valdybos narys.

Agentūros "Invalda Real Estate" direktorius Darius Šulnis patikino, kad žmonės, iš bankų imantys kreditus būstui pirkti, įvertino savo galimybes. Todėl nepanašu, kad plūstelėtų banga tokių, kurie nebegali bankui mokėti palūkanų ar kredito dalies. Nekilnojamojo turto bendrovės ekspertai nemano, kad tokie brangimo tempai - greitai sprogsiantis kainų burbulas. Prisiminus 2004 m. diskusijas tenka pripažinti, kad visi, primygtinai teigę, jog įstojus į ES kainos sumažės, klydo. Įvairios išvardytos priežastys leidžia manyti, kad nekilnojamojo turto kainos išsilaikys panašios, o kai kuriais atvejais - tik didės. Bent jau iki 2007 m., kai Lietuvoje ketinama įvesti eurą.

Paslaugų įkainiai
Būsto pirkėjai taip pat turi atkreipti dėmesį į tai, kad už visas banko administracines paslaugas taip pat reikės mokėti. Apie tai, kaip taisyklė, bankuose kartais "pamirštama" informuoti. Vidutiniškai dokumentų nagrinėjimo ir klausimo svarstymas kainuos 100 Lt. Paskolos administravimo mokestis gali siekti 0,45 proc. paskolos sumos. Paskolos sutarties sąlygų keitimas kliento kišenę palengvins maždaug 200 Lt. Už bankui įkeisto turto apžiūrą ir pervertinimą teks nepagailėti 100 Lt. Taip pat reikia pagalvoti ir apie paskolos valiutos keitimo mokestį... Taigi, reikia susitaikyti su tuo, kad su banku sukirtus rankomis vėliau vis tiek dar teks atverti savo piniginę.

Kredito grąžinimo niuansai
Bankuose taip pat reikės pasirinkti, kokiu metodu norėsite grąžinti kreditą. Paprastai siūloma kreditą grąžinti anuiteto būdu, kai kreditą ir palūkanas reikia mokėti lygiomis dalimis kiekvieną mėnesį. Atsiskaitant su banku linijiniu metodu kreditą reikia grąžinti lygiomis dalimis, palūkanas mokėti tik už likusią kredito dalį. Bankai netgi siūlo kredito grąžinimo "atostogas", jeigu būsto pirkėjui nutiktų kas nors nenumatyta (liga, skyrybos šeimoje, dvynukų gimimas...). Paprastai kredito grąžinimą galima atidėti iki trijų metų. Atidėjimo periodas skaičiuojamas nuo sutarties pasirašymo datos.

Būsto kreditams taikomos kintamos palūkanų normos, kurios susideda iš kintamosios dalies ir fiksuotos dalies. Jei kreditas imamas eurais arba JAV doleriais, kintamai palūkanų normos daliai taikomas 6 mėnesių trukmės LIBOR. Jei kreditas imamas litais - 6 mėnesių VILIBOR. Fiksuota palūkanų normos dalis - tai banko marža, kurios dydis priklauso nuo kredito termino, kliento finansinės būklės (reitingo), užstato likvidumo.
"VILIBOR yra vidutinė Lietuvos tarpbankinės rinkos palūkanų norma. O LIBOR yra vidutinė Londono tarpbankinės rinkos palūkanų norma",- aiškina p. Gumuliauskienė.

Turto įkeitimas
Šia operacija bankas sumažina savo riziką, jei klientas dėl įvairių priežasčių negalėtų grąžinti paskolos. Įkeičiamą turtą būtina apdrausti ne mažesne nei kredito dydžio suma, visam kredito terminui. Turtas turi būti apdraustas bankui priimtinoje draudimo bendrovėje, draudimo išmokos gavėju nurodant banką. Jei kredito suteikimo terminas viršija 10 metų, reikia apsidrausti nuo nelaimingų atsitikimų.

"Nekilnojamojo turto įkeitimas įforminamas notariškai. Norėdamas įkeisti turtą, klientas turi pateikti nekilnojamojo turto įsigijimo sutartį, nuosavybės įregistravimo pažymėjimą iš VĮ Registro centro, pažyma keitimo sandoriui iš Registro centro, bankui įkeičiamo turto draudimo polisą. Jei įkeičiamas šeimos turtu laikomas būstas ir klientas turi nepilnamečių vaikų, įkeičiant turtą bus reikalingas teismo leidimas įkeitimo sandoriui",- aiškina p. Gumuliauskienė.

Aišku yra viena: biurokratiniams darbams atlikti reikės nemažai laiko. Bankai siūlosi šiuos darbus atlikti patys. Be abejo, ne už "ačiū", taigi tokiu atveju teks papurtyti piniginę. Būsto įkeitimas yra populiariausias būdas bankui sumažinti paskolos riziką, nors galima įkeisti ir kitą nekilnojamąjį turtą, vertybinius popierius...

Aferos sunkiai įmanomos
Pasak specialistų, Lietuvoje jau baigėsi "laukinio kapitalizmo" siautėjimas, tad baigėsi ir aferos, susijusios su nekilnojamojo turto pirkimu. Šiandien nusipirkti įkeistą būstą beveik neįmanoma.
"Dabar visi sandoriai ir visa informacija yra fiksuojama Registro centro duomenų bazėje, tad nusipirkti įkeistą ar areštuotą būstą yra faktiškai neįmanoma. Juk sandorį vertina ir formina notaras, tad jis ir turi informuoti klientą apie netvarkingus dokumentus",- sako Alvydas Rūkas, UAB Korporacijos "Matininkai" Vertinimo grupės vadovas.

Pasak p. Vagonio, šiandien Lietuvoje visos institucijos, kontroliuojančios nekilnojamojo turto sandorius veikia išvien, tad apgaulė įmanoma tik dėl nesąžiningų darbuotojų tose įmonėse.
"Šiandien Turto registras centras, Hipoteka ir Notarų biuras dirba centralizuotai, tad visos institucijos kontroliuoja padėtį, jos dalijasi bendra aktualia informacija. Aišku, kad gali pasitaikyti, jog vienoje iš šių grandžių darbuotojas gali sąmoningai neįvesti reikiamų duomenų į bendrą bazę, tačiau juk nuo to niekas gyvenime neapdraustas",- sako p. Vagonis.

Kas kita perkant ar parduodant individualius namus, ypač jei jie dar yra statomi ar nebaigti statyti, nes nežinia, kieno dispozicijoje yra pastatas.
"Tokiais atvejais tikrai sunku susigaudyti. Tada be įprastų dokumentų reikia teirautis leidimo statybai, žemės plano, detaliojo projekto... Be to, reikia išsiaiškinti, ar pastatas priklauso statybų bendrovei, ar kitam verslo subjektui. Štai tada niekas iš karto negali pasakyti, ar visi dokumentai yra sutvarkyti, tam reikia nuoseklios studijos",- sako p. Vagonis.